DEDUCCIONES FISCALES PARA DESARROLLADORES INMOBILIARIOS

L.C. Iván Hinojosa Sañudo

Asociado de Consultoría Fiscal

ivan.hinojosa@ruizconsultores.com.mx

 

Consideraciones Preliminares

El sector inmobiliario representa una actividad crucial dentro del desarrollo económico en nuestro país, como toda actividad económica cuenta con sus particularidades en cuanto a su modelo de negocios, cambiando conforme a la especialización de su ramo; habitacional, locales comerciales, bodegas, oficinas entre otras, pero con independencia de su sector, los flujos de efectivo representan una parte medular para la iniciación y desarrollo del proyecto, es por ello, la importancia de considerar los beneficios que en materia del Impuesto Sobre la Renta se estipulan para dichos contribuyentes y aprovechar la liquidez para capital de trabajo e inversión.

Deducciones para Desarrolladores

Dentro de las facilidades que podemos encontrar para los desarrolladores inmobiliarios son las siguientes:

a) Deducción de las erogaciones estimadas (costos directos e indirectos)

b) Deducción del costo de adquisición de terrenos (estímulo fiscal)

A continuación, abordaremos estas dos deducciones importantes y las particularidades para efectos de poder llevar la deducción de tal manera que cumplamos con los requisitos fiscales y no tener inconvenientes en alguna revisión por parte de las autoridades fiscales.

Deducciones de erogaciones estimadas

En los ejercicios fiscales en que el contribuyente desarrollador obtenga ingresos fiscales podrá deducir las erogaciones estimadas que representen sus costos directos e indirectos relacionados con dichos ingresos, determinando la estimación por cada obra obra o por cada inmueble. Las estimaciones se determinarán como sigue:

 

 

Es importante aclarar, que dentro de los costos directos e indirectos se deben de excluir las siguientes partidas relacionadas directamente con la producción o prestación del servicio:

  • Deducción de inversiones[2]
  • Remuneraciones por la prestación de servicios personales subordinados
  • Gastos de operación
  • Gastos financieros

Al finalizar cada ejercicio, se deberá de realizar una comparativa entre el factor con los importes que se tengan a la fecha con los factores utilizados en el propio ejercicio y ejercicios anteriores por cada obra o por cada inmueble que corresponda, debiendo realizar en su caso declaraciones complementarias cuando el último factor determinado resulte menor a cualquiera de los aplicados en ejercicios anteriores. Cuando el factor de deducción total es menor en más de un 5% se deberá pagar recargos que correspondan.

En el ejercicio que se terminen de acumular los ingresos de la obra o del bien inmueble por los que se dedujo las erogaciones estimadas, se realizará una última comparativa entre las realizadas y las estimadas de los mismos conceptos de costos directos e indirectos.[3]

En caso de que las deducciones estimadas superen a las deducciones realizadas, la diferencia se acumulará en el ejercicio que se terminen de percibir los ingresos, así como en caso de que excedan en más de un 5% se deberá pagar los recargos correspondientes.

Un aspecto primordial para poder realizar la deducción de estas estimaciones es la presentación de aviso en el cual se opta por dicha opción dentro de los quince días siguientes al inicio de obra o celebración del contrato.

Dicho aviso se presentará a través de “Mi Portal” en solicitudes conforme a la ficha 30/ISR del Anexo 1-A de la Resolución Miscelánea Fiscal 2019 en tanto no se publique dicho trámite dentro del buzón tributario.

Deducción del costo de adquisición de terrenos (estímulo fiscal)

 

De acuerdo con el artículo 191 de la LISR, dentro del apartado de estímulos fiscales, para poder deducir dentro del ejercicio de adquisición el costo del terreno se deben de cumplir los siguientes requisitos:

I.  Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.

II. Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.

III.  Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate.

IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el artículo 30 de esta Ley.

V. Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente la información que establezca el Reglamento de esta Ley.

Respecto al último requisito señalado, el fedatario público asentará en la escritura pública, que el contribuyente opta por aplicar el estímulo fiscal respectivo.

De ejercer la opción de este estímulo, se deberá de ejercer por todos los terrenos adquiridos y por un periodo mínimo de cinco años.

Un aspecto financiero a considerar dentro de dicha opción es la acumulación del 3% sobre el monto deducido desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno hasta el ejercicio inmediato anterior a aquel en que se enajene el mismo.

Conclusiones y recomendaciones

 

Dentro de las partidas presupuestarías de las empresas dedicadas a desarrollos inmobiliarios, será importante considerar la partida de ISR anual por pagar a declararse y enterarse por tarde el día último del mes de marzo del año siguiente, ahora bien, en caso de optar por alguna de las deducciones comentadas (estimadas y de estímulo fiscal), o en su caso, una combinación de las mimas dentro del mismo ejercicio, nos podrá resultar un diferimiento del impuesto respectivo el cual podrá ser flujo crucial para destinarlo a partidas importantes como lo son capital de trabajo o nuevos proyectos a desarrollar.

Hay que considerar que la estimación de las deducciones tendrá dos etapas, las estimaciones dentro del inicio de obra y ejercicios subsecuentes (comparativas iniciales) y una final al terminar de recibir la totalidad de los ingresos acumulables a dicha obra o inmueble respectivo (comparativa de lo real contra lo estimado), por lo que habrá que estar presupuestando año con año los rubros de los costos directos e indirectos.

En caso de no haber presentado el aviso respectivo a la deducción de erogaciones estimadas, el cual es un requisito indispensable para ejercer dicha opción, se podrá presentar dentro del mes siguiente al momento de presentar la declaración anual complementaria conforme a la regla 3.3.3.4, indicando en el aviso la fecha de la anual y el numero de operación correspondiente.

En caso de requerir alguna consulta personalizada contacta a nuestros especialistas de Ruiz Consultores.

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1.Cabe señalar que conforme al artículo 30 de la LISR, adicional a los desarrolladores inmobiliarios pueden optar por la estimación quienes celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los prestadores de servicio turístico. Por Reglamento de ISR en su artículo 17 amplía a los conceptos de demolición, proyección, inspección o supervisión de obra.

2. La limitante para incluir dentro de las estimaciones la deducción de inversiones no le es aplicable para contribuyentes que se dediquen a la prestación del servicio turístico de tiempo compartido.

3. Las estimaciones y las erogaciones realizadas se tendrán que actualizar para realizar dicha comparativa.