¿CONOCES TUS DEDUCCIONES CUANDO VENDES UN INMUEBLE?

L.C.P. Iván Hinojosa Sañudo

Asociado de Consultoría Fiscal

ivan.hinojosa@ruizconsultores.com.mx

 

Consideraciones Preliminares

Dando continuidad al boletín anterior, titulado ¿PIENSAS VENDER UN TERRENO? CONOCE EL IMPACTO FISCAL QUE ESTO TENDRÁ”, mismo en el que se abordan las generalidades cuando una persona física vende un inmueble (terreno) cuando este último no esta afecto a una actividad empresarial. En el presente artículo nos enfocaremos a comentar un poco más el tema de las deducciones que pueden considerarse para disminuir al ingreso obtenido por la contraprestación, y por ende, determinar la ganancia razonable que servirá para el pago del impuesto.

Antes de analizar las deducciones del capitulo de “Ingresos por Enajenación de Bienes”, debemos considerar las generalidades de los ingresos de las personas físicas, mismos que están señalados en el artículo 90 de La Ley de ISR que señala lo siguiente:

Artículo 90. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo. También están obligadas al pago del impuesto, las personas físicas residentes en el extranjero que realicen actividades empresariales o presten servicios personales independientes, en el país, a través de un establecimiento permanente, por los ingresos atribuibles a éste.

Como podemos observar, dentro de la regla general se consideran los ingresos en devengado, es decir en crédito. Por lo que aún si estos no son cobrados pudieran contemplarse para el pago del impuesto, desde luego, también se hace la precisión que será de dicha forma cuando este Título lo señale.

Dentro del capitulo de enajenación de bienes, no tenemos una norma expresa que señale que se considerará el ingreso al momento del cobro (flujo de efectivo), por el contrario, la regla especifica contempla el ingreso aún en crédito como lo señala el artículo 119 de la LISR en su tercer párrafo:

Artículo 119. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.

…..

Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

Situación que se tendrá que tener en consideración cuando realicemos una transacción de esta naturaleza.

Deducciones autorizadas

Ahora bien, adentrándonos a las deducciones de este capitulo y comentadas en el boletín anterior tenemos las siguientes:

I. El costo comprobado de adquisición.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.

III. Gastos de escrituración.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.

A continuación comentaremos cada una de las deducciones autorizadas y los requisitos de manera general que se debe cumplir para los ingresos por enajenación de bienes.

Costo comprobado

En cuanto al costo comprobado de adquisición, este se deberá actualizar desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la venta. Tratándose de terrenos, una vez actualizado el importe, en caso de que dicho importe sea menor al 10% del monto de la contraprestación, se considerará el 10% como costo comprobado. Por lo que podemos concluir que en venta de terrenos el costo comprobado cuando menos será el 10% de la contraprestación.

Un punto importante a considerar, es que el costo comprobado, tiene que estar efectivamente pagado, dado el señalamiento expreso del artículo 123 del mismo ordenamiento, que establece: El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien”.

En cuanto a bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Esto es señalado en el artículo 124 sexto párrafo.

Construcciones y mejoras

Con relación a estas deducciones,  no se deberán incluir gastos que tengan relación a la conservación y mantenimiento del bien, y de igual manera, se actualizarán dichas deducciones desde la fecha de su erogación hasta el mes anterior en que se realiza la venta.

En cuanto a este apartado, cuando el contribuyente no cuente con los comprobantes correspondientes a dichas inversiones, mejoras y/o ampliaciones, dentro del Reglamento del la Ley del Impuesto Sobre la Renta, para ser precisos en su artículo 205 menciona dos opciones para poder comprobar los rubros de esta deducción que son los siguientes:

  1. El que contenga el aviso de terminación de obra, o
  2. El 80% del valor de las construcciones que reporte avalúo que para efectos se practique.

Gastos de escrituración

Están contemplados en dicha deducción los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, así como los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

Comisiones

Se contemplan tanto las comisiones y/o mediaciones por motivo de la adquisición o por la enajenación de los bienes.

Tanto los gastos de escrituración como las comisiones se actualizarán en la misma forma que el costo comprobado de adquisición y las construcciones y mejoras.

Requisitos de las deducciones

Las deducciones antes comentadas, adicional a las limitaciones y señalamientos  que en ellas mismas se contemplan, se deberá cumplir con requisitos adicionales que se establecen en el artículo 147 de La LISR que regula las deducciones para los capítulos III (Arrendamiento) IV (Enajenación de bienes) y V (Adquisición de bienes).

Mencionando de manera general las siguientes:

  • Estrictamente indispensables
  • Contar con el comprobante fiscal respectivo, en caso de ser mayor de 2 mil pesos, haber sido pagadas con transferencia o cheque de cuentas a nombre del contribuyente.
  • Efectivamente pagadas.
  • Cumplimiento en materia de retención y entero de impuestos.

Por último, en términos de deducción, habrá casos donde la fecha de adquisición del terreno sea diferente a la de la construcción, así como el reconocimiento de ingresos y deducciones en materia de copropiedad cuando se realice bajo estas condiciones, supuestos que podremos abordar en otro tópico especializado de venta de inmuebles.

Conclusiones y recomendaciones

Finalmente, es importante conceptualizar este régimen de enajenación de bienes, como un régimen de acumulación en lo devengado (crédito), por lo que es importante evaluar las condiciones de la contraprestación en las que se lleve a cabo. Para un adecuado cálculo del impuesto, se recomienda realizar un diagnostico al momento de realizar la venta, analizando cada una de las deducciones que se contemplan como autorizadas en La Ley de Renta, así como sus respectivos requisitos a cumplir en cada una de ellas, dado que dichas deducciones serán las que se resten al ingreso pactado, dando como resultado la ganancia que servirá de base para el pago del impuesto.


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